Comprei uma casa, tenho contrato de compra e venda, mas o imóvel foi penhorado. Como me defender?

Descobriu que a casa que você comprou foi penhorada por uma dívida do antigo proprietário? Entenda como proteger seu imóvel, quais documentos podem comprovar sua aquisição, quando é possível cancelar a penhora e como os embargos de terceiro podem impedir que você perca um patrimônio que já havia comprado.

Comprar uma casa representa, para muitas famílias, a realização de um projeto construído durante anos. Algumas pessoas utilizam economias de uma vida inteira, outras assumem financiamentos ou negociam diretamente com o proprietário, por meio de contrato particular de compra e venda.

O problema começa quando, depois da aquisição, o comprador descobre que o imóvel foi penhorado por uma dívida do antigo proprietário. Em muitos casos, a dívida é trabalhista, cível ou empresarial e surgiu em um momento no qual o comprador já havia adquirido a casa e assumido sua posse.

A situação pode ser ainda mais preocupante quando o contrato de compra e venda nunca foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis e a matrícula continua em nome do antigo proprietário.

Mas existe uma informação importante: um imóvel comprado por contrato particular pode receber proteção judicial contra uma penhora decorrente de dívida do antigo proprietário, mesmo quando a aquisição não foi registrada na matrícula.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado sobre o assunto, especialmente por meio das Súmulas 84 e 375. Além disso, o Código de Processo Civil prevê os embargos de terceiro como instrumento para proteger quem não participa de uma execução, mas sofre uma constrição judicial sobre um bem que possui ou sobre o qual tem direito.

A análise, entretanto, depende de fatores como a data da compra, a efetiva transmissão da posse, os pagamentos realizados, a existência de penhoras anteriores e a boa-fé do adquirente.

Neste artigo, a Dra. Bianca Fonseca Murta e Silva, advogada especializada em regularização de imóveis, explica como funciona a defesa jurídica de quem comprou uma casa por contrato de compra e venda e posteriormente descobriu que o imóvel foi penhorado.

 A Dra. Bianca Murta atua como advogada especializada em regularização de imóveis e usucapião em toda grande São Paulo SP e ABC Paulista, com atendimento presencial em São Bernardo do Campo, Santo André e online para todo o Brasil pelo número de WhatsApp ( 11) 95358-1999.

1. Comprei uma casa, tenho contrato de compra e venda, mas o imóvel foi penhorado. Posso perder o imóvel?

Não necessariamente.

A existência de uma penhora na matrícula não significa, por si só, que o comprador perderá a casa. É preciso verificar se a constrição judicial atingiu um bem que, antes da penhora, já havia sido negociado e entregue ao adquirente.

Imagine a seguinte situação:

Uma pessoa compra uma casa por contrato particular de compra e venda, paga o preço combinado, recebe as chaves e passa a morar no imóvel. Durante muitos anos, utiliza o endereço como sua residência, paga IPTU, água, energia elétrica e realiza reformas.

O antigo proprietário, entretanto, possui dívidas trabalhistas decorrentes de relações de emprego anteriores. Os credores ajuízam reclamações trabalhistas e, posteriormente, conseguem penhorar o imóvel que ainda aparece registrado em nome do vendedor.

O comprador descobre a existência das penhoras quando solicita uma matrícula atualizada ou recebe uma informação sobre a possibilidade de leilão judicial.

Nesse cenário, existe uma questão fundamental: o imóvel já havia sido efetivamente vendido antes da constrição judicial?

Se a aquisição e a transmissão da posse ocorreram antes da penhora, o comprador poderá ter fundamentos jurídicos para questionar a constrição.

O fato de o antigo proprietário continuar aparecendo na matrícula não encerra automaticamente a discussão. A legislação e a jurisprudência reconhecem a possibilidade de proteção dos direitos possessórios decorrentes de compromisso de compra e venda não registrado.

Isso não significa que todo contrato particular será suficiente para cancelar uma penhora. É necessário demonstrar a realidade da negociação, a data da aquisição e a situação jurídica do imóvel.

Por essa razão, antes de concluir que a casa está perdida, é indispensável realizar uma análise documental e processual.

2. O imóvel foi penhorado por uma dívida do antigo proprietário. A dívida pode atingir quem comprou a casa?

Em regra, a execução deve atingir o patrimônio do devedor, observadas as hipóteses legais de responsabilidade patrimonial.

O artigo 789 do Código de Processo Civil estabelece que o devedor responde com seus bens presentes e futuros pelo cumprimento de suas obrigações, ressalvadas as restrições previstas em lei.

Isso significa que a existência de uma dívida contra o antigo proprietário não autoriza automaticamente a penhora de qualquer imóvel que já tenha sido efetivamente negociado com outra pessoa.

Entretanto, o artigo 792 do CPC disciplina situações em que uma alienação pode ser considerada fraude à execução. Nessas hipóteses, o negócio pode ser declarado ineficaz em relação ao credor, conforme os requisitos legais.

Por isso, é necessário identificar quando ocorreu a compra e quais registros existiam na matrícula naquele momento.

Há uma diferença importante entre:

Cada situação possui consequências jurídicas diferentes.

O comprador que adquiriu o imóvel de boa-fé, pagou o preço e recebeu a posse antes da constrição pode ter fundamentos para defender seus direitos.

Por outro lado, se a penhora já estava registrada quando ocorreu a compra, será necessário examinar cuidadosamente a situação registral, o conhecimento do adquirente e as circunstâncias do negócio.

A data da compra, a data da penhora e a prova da efetiva aquisição são elementos decisivos para a estratégia de defesa.

3. Tenho apenas contrato particular de compra e venda. Posso defender meu imóvel?

Sim. A ausência de registro do contrato não impede necessariamente que o comprador procure a Justiça para proteger sua posse.

Essa é uma das questões mais importantes para quem comprou uma casa diretamente do antigo proprietário, mas nunca conseguiu formalizar a transferência no Cartório de Registro de Imóveis.

O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

Enquanto não houver o registro, o vendedor continua sendo considerado proprietário para os efeitos legais previstos nesse dispositivo.

Entretanto, isso não significa que o comprador não tenha direitos juridicamente protegidos.

O contrato particular pode demonstrar a existência da negociação, a obrigação de transferência e a origem da posse. Se acompanhado de comprovantes de pagamento, documentos de quitação e provas da ocupação do imóvel, pode formar um conjunto probatório relevante.

É justamente por isso que o Superior Tribunal de Justiça admite a utilização dos embargos de terceiro para proteger a posse decorrente de compromisso de compra e venda não registrado.

A Súmula 84 do STJ e a proteção do comprador sem escritura registrada

A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça estabelece:

“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”

Esse entendimento é muito importante para compradores que possuem apenas contrato particular.

Na prática, significa que a pessoa não precisa necessariamente ter a escritura registrada para discutir judicialmente uma penhora que atingiu sua posse.

O comprador deverá demonstrar que adquiriu o imóvel e que a posse decorre de uma negociação efetiva.

A Súmula 84 não elimina a necessidade de provas nem garante o cancelamento automático da penhora. Ela reconhece que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede, por si só, a utilização dos embargos de terceiro.

Portanto, quem comprou uma casa, possui contrato particular e descobriu uma penhora deve investigar a possibilidade de utilizar esse instrumento jurídico.

4. O que são embargos de terceiro para cancelar penhora de imóvel?

Os embargos de terceiro são uma ação judicial destinada a proteger uma pessoa que não participa de determinado processo, mas sofre uma constrição ou ameaça de constrição sobre um bem que possui ou sobre o qual tem direito incompatível com a medida judicial.

A previsão está no artigo 674 do Código de Processo Civil.

No contexto imobiliário, imagine que um credor ajuíza uma execução contra o antigo proprietário e consegue a penhora de uma casa.

Entretanto, antes da penhora, o imóvel já havia sido comprado por outra pessoa, que assinou contrato, pagou o preço e recebeu a posse.

O comprador não é devedor naquela execução, mas seus direitos estão sendo atingidos.

Nessa situação, os embargos de terceiro podem ser utilizados para pedir ao Poder Judiciário o reconhecimento de que a constrição não deve atingir os direitos do adquirente.

Quem pode entrar com embargos de terceiro?

O artigo 674 do CPC permite que o terceiro que sofre constrição judicial sobre bem que possui ou sobre o qual tenha direito incompatível com a medida peça o desfazimento ou a inibição da constrição.

O § 1º prevê expressamente a possibilidade de embargos por terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor.

Assim, o comprador que possui contrato particular e exerce a posse do imóvel pode, conforme as circunstâncias, utilizar essa medida.

O que pode ser pedido na ação?

A estratégia depende da situação concreta, mas os pedidos podem envolver:

Os embargos de terceiro devem ser apresentados perante o juízo que determinou a constrição, observadas as regras de competência e distribuição por dependência.

Não basta apresentar o contrato e afirmar que o imóvel foi comprado. É necessário organizar os documentos e demonstrar por que a penhora não deve prevalecer sobre os direitos do adquirente.

5. A penhora foi registrada depois que comprei a casa. Posso cancelar?

A data em que a penhora foi registrada pode ser um elemento muito importante para a defesa.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou seu entendimento sobre fraude à execução por meio da Súmula 375:

“O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”

Esse entendimento estabelece parâmetros relevantes para a análise da situação do comprador.

Se a aquisição ocorreu antes do registro da penhora, será necessário examinar se havia outros registros capazes de dar publicidade à demanda ou à constrição e se existem elementos que demonstrem má-fé do adquirente.

A ausência de registro da penhora na época da compra pode favorecer a defesa, mas não deve ser interpretada isoladamente. É necessário considerar as circunstâncias do negócio e as regras do artigo 792 do CPC.

E se a penhora já estava na matrícula quando comprei?

Nesse caso, a situação exige atenção especial.

Uma penhora registrada antes da aquisição pode indicar que a restrição já estava publicizada na matrícula do imóvel.

Isso pode dificultar a alegação de desconhecimento pelo comprador, especialmente quando a certidão imobiliária disponível na época já indicava a constrição.

Entretanto, ainda será necessário examinar a validade do registro, a identificação do imóvel, o processo de origem e as circunstâncias específicas da negociação.

Também pode haver questões relacionadas à extensão da penhora, à existência de direitos anteriores ou a eventuais decisões posteriores.

Por isso, não é recomendável afirmar que o contrato particular sempre prevalecerá sobre uma penhora anterior. A defesa depende de uma análise técnica da documentação.

6. Existe diferença entre a data da dívida trabalhista, a data do processo e a data da penhora?

Sim. Essa distinção é fundamental em casos de imóveis penhorados por dívidas trabalhistas do antigo proprietário.

Muitos compradores acreditam que basta demonstrar que a penhora foi registrada depois da compra. Embora essa informação seja importante, a análise pode exigir a investigação de outros acontecimentos.

Em uma execução trabalhista, por exemplo, é importante verificar:

Essas datas não são necessariamente equivalentes.

Uma dívida trabalhista pode ter origem em uma relação de emprego iniciada muitos anos antes da sentença. A execução pode ser iniciada posteriormente e a penhora pode ser registrada ainda mais tarde.

Por isso, a análise precisa considerar a cronologia completa.

Imagine que uma pessoa comprou uma casa em 1996 e, a partir de 2004, começaram a aparecer penhoras decorrentes de dívidas trabalhistas do antigo proprietário.

Nesse exemplo, a aquisição teria ocorrido muito antes das averbações mencionadas. O contrato, os comprovantes de pagamento, a transmissão da posse e outros documentos poderiam ser fundamentais para demonstrar que o imóvel já havia sido negociado antes das constrições.

A situação precisaria ser examinada individualmente, inclusive para verificar a origem e a data das obrigações trabalhistas.

O importante é não confundir a data em que uma dívida foi reconhecida judicialmente com todos os demais acontecimentos relevantes para a análise da fraude à execução.

7. O que acontece quando existem várias penhoras na matrícula?

A existência de várias penhoras torna a análise mais trabalhosa, mas não significa automaticamente que o comprador perdeu o imóvel.

É possível que o antigo proprietário tenha acumulado dívidas em diferentes processos, resultando em diversas averbações na matrícula.

Cada constrição precisa ser identificada e examinada separadamente.

Uma matrícula pode apresentar penhoras provenientes de:

É necessário identificar o número de cada processo, o credor, o devedor, o juízo responsável e a data da determinação judicial.

Também é importante verificar se as penhoras permanecem ativas, se houve cancelamento, se existem decisões de suspensão e se algum processo já avançou para a fase de alienação judicial.

O artigo 797 do CPC trata da realização da execução no interesse do credor e estabelece regras relacionadas à preferência decorrente da penhora.

Quando existem várias constrições, o comprador precisa compreender que a solução de um processo pode não resolver automaticamente a situação dos demais.

Em alguns casos, será necessário adotar providências em mais de uma execução.

Por isso, o levantamento completo da matrícula e a pesquisa dos processos de origem são etapas essenciais da defesa.

8. Quais documentos preciso para provar que comprei o imóvel antes da penhora?

A documentação é um dos pontos mais importantes para o sucesso de uma defesa envolvendo imóvel penhorado.

O comprador precisa demonstrar, na medida do possível, que a aquisição foi real, que o contrato corresponde ao imóvel atingido e que a posse foi efetivamente transmitida.

Não é necessário que todas as provas sejam necessariamente documentos produzidos na mesma época. Dependendo da situação, diferentes elementos podem ser reunidos para reconstruir a história da aquisição.

Documentos da negociação

Os principais documentos são:

O contrato deve ser analisado quanto à data, à identificação das partes, à descrição do imóvel, ao preço e às condições de pagamento.

Se o contrato for antigo, é importante preservar o documento original e evitar qualquer alteração.

Documentos que demonstram a posse

Também podem ser relevantes:

Esses documentos podem ajudar a demonstrar quando o comprador passou a exercer a posse.

Uma conta de consumo isolada não comprova necessariamente a propriedade, mas pode integrar um conjunto probatório importante.

Documentos da matrícula e dos processos

Também é indispensável reunir:

A partir desses documentos, é possível organizar uma linha do tempo e verificar se a compra antecedeu as penhoras.

9. Existe prazo para entrar com embargos de terceiro?

Sim. Esse é um dos pontos que exigem maior atenção.

O artigo 675 do Código de Processo Civil estabelece os momentos em que os embargos de terceiro podem ser apresentados.

No processo de conhecimento, a medida pode ser oposta enquanto não houver trânsito em julgado da sentença.

No cumprimento de sentença ou no processo de execução, os embargos podem ser apresentados até cinco dias depois da adjudicação, da alienação por iniciativa particular ou da arrematação, mas sempre antes da assinatura da respectiva carta.

Isso significa que o comprador não deve esperar o imóvel ser transferido judicialmente para outra pessoa.

Se existe uma penhora, uma avaliação ou um leilão anunciado, é importante examinar imediatamente o processo e verificar quais medidas ainda podem ser adotadas.

O artigo 678 do CPC também prevê a possibilidade de suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos quando houver prova suficiente do domínio ou da posse.

O juiz poderá determinar providências relacionadas à manutenção ou à reintegração provisória da posse, conforme o caso e os requisitos legais.

Não existe garantia de que o pedido será deferido, mas a apresentação de uma defesa bem documentada pode ser essencial para evitar que a situação avance sem que os direitos do comprador sejam examinados.

Se o imóvel está próximo de ir a leilão, não espere. O prazo processual e a fase da execução precisam ser verificados imediatamente.

10. Posso alegar boa-fé porque não sabia das dívidas do antigo proprietário?

A boa-fé do comprador pode ser um elemento relevante, especialmente quando existe discussão sobre fraude à execução.

Entretanto, não basta declarar que desconhecia as dívidas.

É necessário analisar as circunstâncias da aquisição, a matrícula existente na época, os registros de penhora ou de demandas judiciais e os documentos que demonstram a efetiva negociação.

Podem ser importantes:

A Súmula 375 do STJ é uma referência importante nessa análise.

A defesa deve demonstrar os fatos que sustentam a boa-fé e a legitimidade da aquisição, sem presumir que a simples afirmação de desconhecimento será suficiente.

11. Posso utilizar usucapião para regularizar a casa que comprei?

Em determinadas situações, a usucapião pode ser uma alternativa jurídica para regularizar a propriedade, especialmente quando o comprador exerce a posse do imóvel há muitos anos e não conseguiu concluir a transferência registral.

O Código Civil prevê diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos.

Usucapião extraordinária

O artigo 1.238 do Código Civil estabelece, em regra, prazo de quinze anos de posse contínua e sem oposição, independentemente de título e boa-fé.

O prazo pode ser reduzido para dez anos quando o possuidor estabelece no imóvel sua moradia habitual ou realiza obras ou serviços de caráter produtivo, observados os requisitos legais.

Usucapião ordinária

O artigo 1.242 do Código Civil prevê, em regra, posse contínua e incontestada durante dez anos, com justo título e boa-fé.

O contrato particular de compra e venda pode ser relevante para a análise do justo título, mas é necessário examinar o documento e as circunstâncias da aquisição.

Usucapião especial urbana

O artigo 183 da Constituição Federal e o artigo 1.240 do Código Civil disciplinam a usucapião especial urbana.

Essa modalidade possui requisitos próprios, incluindo área urbana de até 250 metros quadrados, utilização para moradia própria ou familiar, posse pelo período legal e inexistência de outro imóvel urbano ou rural, além das demais condições previstas na legislação.

A usucapião cancela automaticamente uma penhora?

Não.

A existência de tempo de posse suficiente não elimina automaticamente uma penhora já registrada.

É necessário avaliar se estão preenchidos os requisitos da modalidade de usucapião, a situação registral, a origem da constrição e a relação entre a posse e a execução.

A usucapião pode representar uma alternativa de regularização imobiliária, mas não deve ser utilizada como justificativa para ignorar os prazos dos embargos de terceiro ou os atos de expropriação.

Em determinados casos, a defesa contra a penhora e a regularização da propriedade precisam ser analisadas de maneira coordenada.

12. O imóvel é minha única residência. Posso alegar bem de família?

A Lei nº 8.009/1990 estabelece a proteção do imóvel residencial próprio utilizado como moradia permanente da entidade familiar, observadas as exceções previstas na própria legislação.

Essa proteção pode ser relevante em determinadas execuções, mas não é absoluta.

É necessário examinar quem é o proprietário, quem reside no imóvel, qual é a origem da dívida e se existe alguma das exceções legais à impenhorabilidade.

Quando a penhora decorre de dívida do antigo proprietário, a análise precisa considerar também os direitos do comprador e a situação da aquisição.

O simples fato de o comprador morar na casa não resolve automaticamente a controvérsia, assim como a existência de uma dívida trabalhista não afasta, por si só, toda possibilidade de defesa.

A aplicação da Lei nº 8.009/1990 deve ser estudada em conjunto com os demais fundamentos jurídicos do caso.

13. Posso regularizar o imóvel mesmo depois de descobrir a penhora?

A regularização imobiliária pode envolver diferentes caminhos, dependendo da documentação e da situação registral.

Em alguns casos, será necessário buscar a formalização da transferência. Em outros, poderá ser avaliada a adjudicação compulsória, a usucapião ou outra medida adequada.

A adjudicação compulsória, por exemplo, pode ser examinada quando existe obrigação de transferir o imóvel e estão preenchidos os requisitos legais.

A legislação também prevê a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial, conforme o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, incluído pela Lei nº 14.382/2022.

Entretanto, quando existem penhoras na matrícula, a regularização precisa ser planejada com cuidado.

Não basta obter um documento de transferência sem verificar os efeitos das constrições existentes.

É necessário analisar a origem de cada penhora, a data da compra, os direitos do adquirente e a situação dos processos judiciais.

A atuação jurídica deve buscar uma solução que considere tanto a proteção patrimonial quanto a regularização documental.

14. O que fazer imediatamente depois de descobrir que a casa foi penhorada?

O primeiro passo é não ignorar a situação.

Mesmo quando o comprador possui um contrato antigo e acredita que a aquisição ocorreu muito antes das dívidas, é importante verificar os processos e a matrícula.

Recomenda-se:

1. Solicitar a matrícula atualizada. Ela permitirá identificar as penhoras, averbações e demais registros relacionados ao imóvel.

2. Localizar os processos judiciais. É necessário descobrir quais credores solicitaram as penhoras e quais juízos determinaram as medidas.

3. Reunir o contrato de compra e venda. O documento original deve ser preservado, juntamente com recibos e comprovantes de pagamento.

4. Reunir provas da posse. Contas antigas, IPTU, reformas e outros documentos podem ajudar a demonstrar quando o comprador passou a ocupar o imóvel.

5. Organizar a cronologia. A data da compra deve ser comparada com as datas das dívidas, dos processos e das penhoras.

6. Avaliar os embargos de terceiro. Se houver fundamento jurídico e prova suficiente, essa medida poderá ser utilizada para defender a posse e os direitos do comprador.

7. Verificar a existência de leilão ou alienação judicial. A fase da execução influencia diretamente os prazos e a urgência da atuação.

A análise antecipada pode evitar que o comprador descubra tarde demais que o imóvel já está em fase avançada de expropriação.

15. Por que procurar uma advogada especializada em regularização de imóveis?

Um problema envolvendo contrato particular de compra e venda, penhora e dívida do antigo proprietário não deve ser tratado apenas como uma questão de registro imobiliário.

É necessário compreender a relação entre o contrato, a posse, a matrícula, os processos judiciais e as regras de responsabilidade patrimonial.

Uma análise jurídica especializada pode identificar se existem fundamentos para afastar a penhora, quais provas precisam ser reunidas e quais medidas podem ser utilizadas para proteger os direitos do comprador.

A atuação na área de regularização de imóveis envolve justamente a identificação e a solução de problemas documentais, registrais e possessórios que podem comprometer a segurança jurídica de uma aquisição.

Em situações como essa, o trabalho pode compreender:

Cada imóvel possui uma história própria. Por isso, não é adequado oferecer uma solução automática sem examinar os documentos.

O objetivo é construir uma defesa fundamentada, utilizando a legislação e a jurisprudência aplicáveis, para buscar a proteção dos direitos de quem efetivamente adquiriu o imóvel.

16. Perguntas frequentes sobre casa comprada por contrato e imóvel penhorado

Comprei uma casa, tenho contrato de compra e venda, mas o imóvel foi penhorado. Como me defender?

Uma das medidas que podem ser cabíveis é a ação de embargos de terceiro, prevista no artigo 674 do Código de Processo Civil. O comprador deve reunir o contrato, os comprovantes de pagamento, as provas da posse e a matrícula atualizada. A viabilidade depende principalmente da data da aquisição, da data da penhora e das circunstâncias do negócio.

Posso cancelar uma penhora de imóvel comprado por contrato particular?

É possível buscar judicialmente o cancelamento da penhora quando existem fundamentos para demonstrar que a constrição atingiu indevidamente os direitos do comprador. A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro baseados na posse decorrente de compromisso de compra e venda sem registro.

Não tenho escritura registrada. Posso entrar com embargos de terceiro?

Sim, em determinadas circunstâncias. A Súmula 84 do STJ reconhece expressamente a possibilidade de embargos de terceiro fundados na posse decorrente de compromisso de compra e venda não registrado.

O antigo proprietário tem dívida trabalhista. Posso perder a casa que comprei?

Não automaticamente. É necessário examinar a data da compra, a origem da dívida, a situação da matrícula e a data da penhora. Se a aquisição e a posse forem anteriores à constrição, podem existir fundamentos para contestá-la.

A penhora foi registrada depois da compra. Isso ajuda na defesa?

Pode ser um elemento importante. A Súmula 375 do STJ estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. A aplicação desse entendimento depende da análise de todos os fatos relevantes.

Tenho contrato de compra e venda, mas não tenho recibos. Posso me defender?

A ausência de recibos não impede automaticamente a defesa. Outros documentos podem demonstrar a aquisição e a posse, como contas antigas, IPTU, documentos municipais, comprovantes de reformas e correspondências. A suficiência das provas depende do caso concreto.

O imóvel possui várias penhoras. Preciso entrar com uma ação para cada uma?

Depende da origem das constrições, dos processos envolvidos e da estratégia processual adequada. Cada penhora precisa ser identificada e analisada. O cancelamento de uma constrição não elimina automaticamente as demais.

Posso impedir que minha casa vá a leilão?

Dependendo das circunstâncias, é possível requerer medidas judiciais para suspender os atos de expropriação. O artigo 678 do CPC prevê providências relacionadas à suspensão das medidas constritivas quando houver prova suficiente do domínio ou da posse. A concessão depende dos requisitos legais e da decisão judicial.

Posso pedir usucapião se moro na casa há mais de quinze anos?

Pode ser possível, desde que estejam preenchidos os requisitos da modalidade aplicável. A usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, estabelece prazo geral de quinze anos, com hipótese legal de redução. A existência de penhora exige análise específica e não é automaticamente resolvida pela simples alegação de usucapião.

O contrato particular de compra e venda prova que sou dono da casa?

O contrato pode demonstrar a negociação, a obrigação de transferência e a origem da posse. Entretanto, a transferência da propriedade imobiliária, em regra, depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Mesmo sem registro, o comprador pode possuir direitos protegidos judicialmente.

Preciso processar o antigo proprietário?

Não necessariamente. Os embargos de terceiro são apresentados perante o juízo responsável pela constrição. Eventuais medidas contra o vendedor dependem da existência de questões contratuais ou de outras irregularidades que precisam ser avaliadas separadamente.

Quanto tempo demora para retirar uma penhora da matrícula?

Não existe um prazo único. A duração depende da complexidade do processo, da documentação, das manifestações dos credores e da tramitação judicial. A análise deve considerar também se existe leilão ou outro ato de expropriação próximo.

17. Advogada para imóvel penhorado e regularização de imóveis

Se você comprou uma casa por contrato de compra e venda e descobriu que o imóvel foi penhorado por dívidas do antigo proprietário, é importante buscar uma análise jurídica antes que a execução avance para a alienação judicial.

A Dra. Bianca Fonseca Murta e Silva, advogada inscrita na OAB/SP nº 483.460, atua na área de regularização de imóveis, com análise de contratos, questões possessórias, documentação imobiliária e medidas jurídicas relacionadas à proteção dos direitos de adquirentes.

O atendimento envolve a avaliação da documentação do imóvel, a identificação das penhoras e a análise das alternativas jurídicas disponíveis para cada situação.

O primeiro passo é compreender quando ocorreu a compra, quando a posse foi transmitida e quais são os processos que originaram as constrições.

Você comprou uma casa, possui contrato de compra e venda e descobriu que o imóvel foi penhorado?

Entre em contato para uma análise jurídica da situação. A documentação poderá ser examinada para verificar a possibilidade de defesa por embargos de terceiro e as alternativas de regularização imobiliária aplicáveis ao caso.

Dra. Bianca Fonseca Murta e Silva
Advogada | OAB/SP 483.460
Atuação em regularização de imóveis e proteção dos direitos de adquirentes.

Atendimento mediante agendamento. Consulte a disponibilidade de atendimento presencial em São Bernardo do Campo SBC, Santo André, Diadema e online.

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Fundamentos legais e jurisprudenciais

Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015

Código Civil, Lei nº 10.406/2002

Lei nº 8.009/1990: impenhorabilidade do bem de família, observadas as exceções legais.

Lei nº 6.015/1973: Lei de Registros Públicos, incluindo o artigo 216-B, relativo à adjudicação compulsória extrajudicial.

Superior Tribunal de Justiça, Súmula 84: admite embargos de terceiro fundados na posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado.

Superior Tribunal de Justiça, Súmula 375: disciplina o reconhecimento da fraude à execução em relação ao registro da penhora ou à prova de má-fé do terceiro adquirente.

Jurisprudência do STJ em 2026: decisões recentes continuam aplicando as Súmulas 84 e 375 na análise de embargos de terceiro envolvendo imóveis adquiridos por compromisso de compra e venda sem registro, considerando a posse, a cronologia da aquisição e a existência de prova de má-fé do adquirente.